A partir de 2026, alugar um imóvel no Brasil vai passar por diversas alterações contratuais. Com a entrada em vigor gradual da Reforma Tributária, prevista na Lei Complementar 214/25, o setor imobiliário passará a conviver com novas regras de tributação e aumento da fiscalização. O cenário vai representar mudanças para os locadores, o que exige atenção para evitar penalidades.
A principal mudança da nova forma de tributação está no IVA dual, novo regime de impostos formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Eles substituirão os tributos atuais, e ainda, passarão a incidir sobre determinadas locações. Embora pequenos proprietários sigam enquadrados nas regras do Imposto de Renda da Pessoa Física, investidores com maior volume de imóveis ou renda elevada entram no radar do novo sistema.
Segundo a Diretora da Ibagy Imóveis, Manuella Ibagy, a proposta da reforma parte de conceitos amplos, mas gera impactos práticos relevantes para o mercado de locação. Por isso, a imobiliária tem acompanhado de perto todas as novas diretrizes.
— A Reforma Tributária nasceu com os princípios da neutralidade e simplicidade, além de eficiência tributária. Na prática, vemos que será uma mudança complexa, a medida que o PIS/COFINS se tornam o novo CBS, em 2027, enquanto ICMS e ISS passam a ser IBS, em 2033. Dito isto, passa a ser aplicado no Brasil um IVA (Imposto sobre Valor Adicionado) Dual, ou seja, o imposto passa a ser cobrado a cada etapa da cadeia de fornecimento, sendo suportado pelo consumidor final — explica.
Na prática, conforme orienta Manuella, o imposto passa a ser cobrado ‘por fora’ do preço da operação. No caso dos aluguéis, o regime de tributação será diferenciado para pessoas físicas ou jurídicas.
Reforma Tributária: Quem será considerado contribuinte?
Um dos pontos que mais chama a atenção de investidores e proprietários que alugam imóveis está na equiparação de determinados locadores pessoas físicas a empresas para fins de tributação. Pela nova regra, haverá cobrança do IVA dual quando houver habitualidade e caráter empresarial.
Manuella explica que locadores pessoa física serão considerados contribuintes, ou seja, equiparados também à tributação de pessoa jurídica, quando se encaixarem no perfil abaixo:
1: Possuírem mais de 3 imóveis alugados;
2) Possuírem renda anual proveniente de locação num aporte superior a R$ 240.000,00.
Segundo ela, a indicação para estes proprietários é a criação de pessoas jurídicas patrimoniais, já que eles correm o risco de serem cobrados pelo IVA dual, além do Imposto de Renda de Pessoa Física. A reforma também trouxe um regime diferenciado para o setor imobiliário, com redução da base de cálculo do imposto e medidas de caráter social.
— Uma conquista do setor foi um regime tributário diferenciado, inclusive, com redução social de R$ 600,00 em locações residenciais. Isto é, do valor da locação será abatido o valor de R$ 600,00 para fins de contabilização do imposto — orienta a Diretora da Ibagy Imóveis.
Contratos técnicos e mercado mais profissionalizado
A mudança na forma de tributar impacta diretamente a elaboração de novos contratos de locação, especialmente a partir de 2026. De acordo com Manuella, para a Ibagy Imóveis, o momento exige preparo técnico e comunicação clara com locadores e inquilinos.
— Em um primeiro momento, a Reforma pode causar estranheza tanto para locadores, como locatários. Principalmente, pois ainda é um momento de ausência de muitas regulamentações pela própria Receita Federal. No entanto, pelo estudo que estamos realizando, é possível perceber que a Reforma Tributária trará ainda mais profissionalização ao setor — comenta.
Segundo ela, a partir da mudança da lei, as administradoras precisarão ir além da intermediação tradicional. Além de um sistema que possa atender às novas exigências da Reforma Tributária, essas empresas precisam orientar clientes locadores e locatários.
Outro instrumento que reforça a fiscalização é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, que permitirá o cruzamento de dados sobre uso e renda dos bens.
— Com ele, os imóveis passam a ser identificados e, eventualmente, podem ser objeto de audição pela Receita Federal, a respeito de sua utilização. Tal instrumento mostra-se como uma ferramenta para prevenir e reduzir a sonegação de impostos — explica Manuella Ibagy.
Aluguel vai ficar mais caro?
Uma das principais dúvidas do mercado diz respeito ao impacto direto no valor pago pelos inquilinos. De acordo com a Diretora da Ibagy Imóveis, a mudança está mais ligada à forma de cobrança do que, necessariamente, ao preço do aluguel.
— É importante destacar que o valor deve diferenciar-se do preço do aluguel a partir dos movimentos da Reforma Tributária. Isto porque o imposto passa a ser cobrado ‘por fora’ e, consequentemente, desloca-se do que hoje estamos acostumados por estar embutido no valor final — afirma.
Ela explica que pode haver alteração no valor final pago, mas não obrigatoriamente aumento do preço do imóvel locado. Além disso, o tributo pago poderá ser utilizado como crédito tributário pelo locatário.
Ibagy aposta na orientação aos clientes
Desde a fase de discussão do projeto, a Ibagy Imóveis acompanha de perto a Reforma Tributária e os desdobramentos da nova estrutura de tributação. A imobiliária, uma das mais tradicionais de Florianópolis, tem apostado em diálogo com parlamentares e na preparação interna da equipe.
— Desde os primeiros movimentos relacionados ao projeto de Lei da Reforma Tributária, a Ibagy foi atuante perante parlamentares estaduais e do cenário nacional. Com isto, conquistou um regime diferenciado ao setor e um redutor tributário de 70% — conta Manuella.
Além disso, a empresa também participou de mais de 20 horas de treinamento sobre a Reforma Tributária, junto com a direção, advogados e corpo de gerentes comerciais, financeiros e administrativos. A imobiliária também tem comunicado os clientes proprietários que podem ser impactados pelas mudanças, para que eles possam tomar as melhores decisões junto aos contadores.
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